Несмотря на то, что собрание собственников жилья многоквартирного дома проводится среди жильцов одной многоэтажки, то есть среди «всех своих», процедура его проведения строго подчинена действующему законодательству. Если не соблюсти хотя бы одно из требований закона – его результаты могут быть признаны недействительными. Причем даже спустя многое время, что может привести к убыткам и дополнительным тратам. Вот почему так важно соблюсти все процедурные тонкости, уже начиная с момента подготовки к организации. Чтобы ничего не упустить из виду, внимательно ознакомьтесь с информацией ниже.

Проведение собрания собственников квартир МКД регулируется следующими законами и актами:

  • Жилищным кодексом;
  • Гражданским кодексом;
  • Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр.;
  • Приказом Министроя и ЖКХ РФ от 25.12. 2015 № 937/пр;
  • Приказом Минстроя и ЖКХ РФ от 28.01.2019 № 44/пр.

В них подробно описано кто и когда может проводить собрания, как извещать об этом других жильцов, в каком формате должно проходить собрание, как провести голосование и отразить документально его результаты.

Пошаговая инструкция: как проводить собрание среди жильцов МКД

Если быть более точными, собрание проводится не среди жильцов, а именно собственников жилых объектов многоквартирного дома. Только владельцы квартир могут принимать участие и голосовать на собрании. Арендаторы в этом случае не имеют права голоса.

Шаг 1. Подготовка документов к собранию

Это шаг первоочередной. После его выполнения можно приступать к рассылке сообщений о предстоящем собрании другим собственникам.

К числу обязательных документов относятся следующие:

  • Уведомление о предстоящем собрании.
  • Реестр собственников помещений в МКД.
  • Формы бланков (решения собственников, протоколов, пр.) и информационных материалов.

Инициатору собрания желательно обратиться в Росреестр за выписками, чтобы узнать актуальную информацию о собственниках жилых помещений в многоквартирном доме, поскольку те не всегда вовремя предоставляют сведения об изменениях в праве собственности в управляющий орган. Заодно нужно проверить сведения об изменении площадей помещений, проведенных перепланировках, переводе объектов из жилого в нежилой фонд и наоборот.

Также перед тем, как рассылать письма, необходимо продумать повестку дня – те вопросы, которые предстоит обсудить на собрании.

Форма проведения также должна быть продумана заранее, так как этого решения будет зависеть текст будущего письма и процедура голосования.

Очная Необходимо личное присутствие собственников квартир многоквартирного дома.
Очно-заочная Могут присутствовать лично, а могут проголосовать, изучив повестку дня заочно.
Заочная Лично собственники даже не встречаются, а передают свои решения по адресу, который указывается при рассылке извещений.
К извещению прикладываются бланки для голосования владельцев имущества в многоквартирном доме.

Важно изначально правильно определить форму собрания. На практике встречаются ситуации, когда инициатор созывает очное собрание, а когда не набирается кворум – решает провести его в заочной форме. При этом он забывает или намеренно решает сэкономить время, в связи с чем не уведомляет приглашенных о проведении заочного собрания. Также он решает одним протоколом оформить результаты обеих частей. Это в корне неправильный подход.

Если происходит такая ситуация, когда на очном собрании не набирается кворум, придется провести новое собрание. По нему отдельно нужно уведомить собственников, а также – подготовить отдельный протокол.

Если Вы подозреваете изначально, что на очное собрание придет мало собственников, лучше сразу выбирайте очно-заочный формат мероприятия. Он позволит лично обсудить проблемы с частью соседей, а затем – узнать мнение неявившихся собственников на заочной части через бланки. При этом не придется по отдельности уведомлять о проведении нескольких собраний и составлять различные протоколы – решения по такому собранию оформляются одним бланком.

Шаг 2. Извещение собственников о предстоящем сборе

Согласно ч.4 ст. 45 ЖК РФ о предстоящем собрании необходимо осведомить собственников жилья в многоквартирном доме не позже 10 дней до его созыва. Обязанность по рассылке уведомлений возложена на инициатора собрания.

Инициатором может быть:

  • один или несколько собственников объектов МКД;
  • ГКУ «Инженерные службы районов» (если на территории МКД есть городское имущество);
  • местная администрация;
  • управляющая организация.

Важно! Единственно правильный способ оповещения – это рассылка заказным письмом с указанием времени, места и даты проведения собрания или вручение в руки каждому собственнику под роспись.

Некоторые инициаторы развешивают объявления в местах общего пользования – на информационных стендах, на входе в подъезд, в лифтах, пр. Так можно делать только в том случае, если согласие на такой способ оповещения было выражено на предыдущем собрании в многоквартирном доме, и это решение было отражено в протоколе.

Отдельное внимание уделяется содержанию извещения. В нем должны быть перечислены:

  • сведения об инициаторах;
  • форма проведения;
  • дата, время, место;
  • вопрос/вопросы, которые рассматриваются;
  • порядок и место ознакомления с материалами.

В случае проведения заочных или очно-заочных собраний, необходимо еще указать последний день приема решений собственников квартир, а также – куда и кому их передавать.

В процессе рассылки инициатор должен вести реестр уведомлений. В нем должны содержаться точные даты оповещения каждого собственника. Датой оповещения заказным письмом считается день отправления письма.

Чтобы документально подтвердить факт отправки извещений, к протоколу в дальнейшем нужно прикрепить квитанции с почты.

Шаг 3. Проведение собрания

В обозначенный день и время на указанном месте инициатор или их группа встречается с другими собственниками. Согласно ч.1 ст.48 ЖК РФ вместо собственника может прийти доверенное лицо, однако его полномочия должны подтверждаться доверенностью, заверенной нотариусом.

Далее обычно сразу считается количество пришедших, так как собрание считается правомочным, только если собрались более 50% собственников.

Если кворума нет (пришло менее 50%), составляется соответствующий протокол. Собрание далее нет смысла проводить, поскольку невозможно будет утвердить ни одно решение, в том числе о выборе председателя и секретаря. Поэтому все расходятся, а составленный протокол заверяется инициатором созыва или их группой. В дальнейшем обычно созыв с той же повесткой инициируется еще раз, но уже в заочной форме.

Если кворум есть – на собрании первым делом выбирают председателя и секретаря, счетную комиссию для подсчета голосов из числа пришедших собственников.

После этого начинается обсуждение повестки дня.

В соответствии с ч.2 ст.46 ЖК РФ изменять, сокращать или дополнять объем рассматриваемых вопросов (повестки дня), которые указывались в извещении, уже на собрании нельзя, даже если с этим согласны собственники.

После обсуждения начинается голосование. По каждому вопросу присутствующие голосуют отдельно. Нельзя выносить на одно голосование сразу несколько вопросов – по каждому отдельно считаются голоса и подводятся итоги.

Присутствующим предоставляется на выбор три варианта:

  • «за»;
  • «против»;
  • «воздержался».

Собственники голосуют поднятием руки вверх. Как вариант – им раздают готовые бланки, в которых нужно заполнить вариант решения. Способ выбирается также на общем собрании с учетом мнения всех присутствующих. Голоса подсчитываются, результат заносится в протокол, к которому в обязательном порядке прикрепляются все бюллетени.

Шаг 4. Информирование о результатах собрания

Принятые решения и результаты голосования сообщаются собственникам помещений инициатором созыва собрания. Это необходимо сделать не позднее 10 дней со дня их принятия (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

Решить о том, в каком виде и где это будет сделано, собственники помещений решают прямо на собрании. Нужно выбрать такое место, которое было бы общедоступным для всех. Что касается формы, то чаще всего, чтобы не писать лишних бумажек – делают просто копию протокола. Но иногда принимается решение, что это будет отдельный документ в виде уведомления.

Принятые решения обязательны для всех собственников помещений вне зависимости от того, участвовали они в собрании или нет, а также – за какое решение голосовали.

В то же время каждый собственник имеет право обжаловать решения, которые, по его мнению, нарушают его права и интересы.

Органы, в которых можно обжаловать решения собрания:

  1. Суд. Обращаться нужно в судебный орган по месту нахождения МКД. Сделать это можно в течение 6 месяцев со дня, когда собственник узнал или мог узнать о принятом решении. Разумеется, не факт, что судебный орган обязательно отменит решение собрания. Очень часто по таким искам отказывают, аргументируя это тем, что:
    • решение истца не могло повлиять на результаты;
    • найденные нарушения не существенны;
    • решение собрания не повлекло за собой убытков для истца.
  2. Жилищная инспекция. Например, в столице это Госжилинспекция г. Москвы. В ее компетенцию не входит отмена решений, принятых на собрании, но она может инициировать судебный процесс от своего имени, представляя интересы собственника или их группы.

Шаг 5. Хранение документации

Согласно п.4 ст. 46 ЖК РФ все документы (протоколы/бланки решений) по собранию хранятся по адресу, который выбирают собственники жилого фонда в МКД непосредственно на собрании.

Шаг 6. Передача документов в управляющую организацию и ГЖИ

Инициатор проведения собрания должен направить его результаты в управляющую компанию. В срок не позднее 5 дней с момента получения она должна перенаправить их в ГЖИ.

Обратите внимание, что направляются не копии, а оригиналы!

Кроме того, результаты собрания должны размещаться в электронном формате в ГИС ЖКХ. Занимается этим должны УО/ТСЖ/ЖК/ЖСК. В случае неразмещения такой информации, они могут подвергнуться наложению штрафа по ст. 13.19.2 КоАП РФ. Собственники же за это не несут никакой ответственности.

Вопросы, которые можно рассматривать на собрании

Собственники квартир в МКД во время таких мероприятий могут решать любые вопросы, касающиеся благоустройства и определения порядка пользования общим имуществом.

Чаще всего на повестку дня выносятся такие темы:

  • реконструкция, перепланировка и ремонт дома и прочего совместного имущества в многоквартирном доме;
  • расход средств фонда капремонта;
  • выбор способа формирования фонда капремонта и ответственного лица, который откроет счет и будет им управлять;
  • повышение взносов на капитальный ремонт;
  • получение собственниками кредита/займа для капремонта;
  • определение пределов пользования землей, на которой расположен МКД;
  • благоустройство придомовой территории, установка во дворе шлагбаума, организация парковочных мест;
  • выбор способа управления домом;
  • отказ собственников от участия в программе реновации;
  • заключение договоров с обслуживающими организациями;
  • перевод помещения из жилого фонда в статус нежилых;
  • другие вопросы по многоквартирному дому.

Если в ходе проведения собрания возникли дополнительные вопросы, которые требуют разрешения, они не могут быть рассмотрены на этом же собрании. То есть их нельзя уже в момент обсуждения внести в повестку. Для их рассмотрения придется делать еще один созыв. Секретарь или инициатор могут записать их на листок, чтобы не забыть, а затем – внести в повестку при рассылке оповещений о новом собрании собственников жилья в многоквартирном доме.

Документы, необходимые для участия собственника в собрании

Как уже говорилось выше, участвовать в голосовании имеют право только владельцы объектов в МКД. Арендодатели и прочие лица, временно проживающие в квартирах, но не обладающими правом собственности на жилье, к собранию не допускаются. Поэтому, чтобы собственник квартиры мог подтвердить свой статус, ему необходимо взять с собой:

  1. Паспорт.
  2. Документы на квартиру.
  3. Нотариально заверенная доверенность от собственника, если его интересы представляет доверитель.

Если собственник прислал вместо себя другого человека с доверенностью, то ее копию прикладывают к протоколу с результатами голосования.

Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ нотариальное заверение доверенности является обязательным условием. Исключением из этого правила только служат ситуации, когда доверенность:

  • заверена учебной организацией или предприятием, в котором обучается/работает собственник жилья;
  • выдана лечебным учреждением, в котором доверитель находится на лечении в стационаре.

В ней обязательно должны содержаться следующие сведения.

Для физлиц Для юрлиц
ФИО Полное наименование
Место жительства Место нахождения
Паспорт Учредительные документы

Правила заполнения бланка. Условия признания его недействительным

Бланк может заполняться любой ручкой – цвет не имеет значения. Главное – чтобы хорошо просматривалась отметка напротив выбранного варианта. Жестких требований к условному знаку, которым следует обозначить свой выбор, закон не выдвигает. Обычно собственник проставляет крестик или галочку.

Отметка ставится напротив только одного варианта: «за», «против», «воздержался». Если нет ни одной отметки или их проставлено сразу несколько по одному вопросу – бланк признается недействительным.

Также голос собственника не учитывается, если в бланке нет:

  • сведений о собственнике или его представителе («безличный» голос);
  • подписи проголосовавшего лица.

Такой бланк просто не учитывается при подсчете голосов, то есть собственник теряет право голоса. Поэтому так важно соблюдать формальности при заполнении документа.

Процедура подсчета голосов собственников

Предложение, вынесенное на рассмотрение, считается утвержденным, если за него проголосовали более половины присутствующих.

То есть важно получить 50% «за» не от общего числа собственников, которым были разосланы приглашения, а от числа тех, кто явился.

Хотя из этого правила бывают исключения:

  1. Нужно получить 50% голосов от общего числа хозяев квартир в МКД, чтобы принять решение о:
    • способе формирования фонда капремонта;
    • создании ТСЖ;
    • утверждении его состава;
  2. Потребуется не менее 2/3 голосов от числа всех владельцев объектов доме, чтобы решить вопросы о:
    • начале капремонта, распоряжении средствами, выделенными для этой цели;
    • получении кредита или займа;
    • порядке пользования земельным участком и введения ограничений;
    • установке рекламных конструкций не территории МКД.
  3. Абсолютное большинство (100 %) необходимо, когда решается вопрос о сокращении площади общего имущества многоквартирного дома.

Обязанность по подсчету результатов возложена на счетную комиссию. При этом протокол составляет уже секретарь, а не члены комиссии. Сделать это нужно не позже 10 дней со дня проведения собрания.

На практике часто возникают вопросы, как подсчитывать голоса собственников, которые владеют квартирами на праве долевой собственности. На самом деле – все предельно просто: сколько собственников в квартире – столько и голосов.

Пример. Если объект является совместным имуществом трех человек, то на собрание приглашается каждый из них. Голоса каждого считаются отдельными и равноценными в юридическом смысле по отношению к другим голосам. При этом два других собственника могут написать доверенность на третьего, и тот будет голосовать за них на голосовании. То есть ему придется отдать сразу 3 голоса.

А вот если одно и то же лицо владеет несколькими помещениями – проголосовать такой собственник может только один раз, независимо от площади, которая находится в его владении (но в бюллетене такая площадь обязательно указывается!).

В протоколе должна содержаться информация:

  • дата и номер документа;
  • дата, место и форма собрания;
  • данные инициаторов проведения;
  • повестка дня;
  • перечень приглашенных и фактически присутствовавших лиц;
  • место хранения протоколов с указанием точного адреса;
  • данные и приложениях к протоколу.

Перед составлением рекомендуем детально ознакомиться с положениями Приказа Минстроя и ЖКХ РФ от 28.01.2019 № 44/пр, в которых указаны требования к оформлению документа.

Проведение собрания собственников в онлайн режиме

Новые технологии диктуют свои правила в современном мире. Совсем недавно появилась возможно проводить не только заочные собрания, но и виртуальные, которые представляют нечто усредненное между очным и заочным мероприятием.

На текущий момент на платформе «Активный гражданин» запущен проект «Электронный дом». Он позволяет проводить в режиме онлайн:

  • собрания собственников квартир многоквартирного дома;
  • опросы среди жителей многоквартирных домов;
  • информирование жильцов об опросах и нововведениях в доме.

Виртуальное собрание имеет ту же юридическую силу, что и реальное, но с одной оговоркой:

решение о том, что такой формат обсуждений допустим, выносится предварительно на очном собрании.

Если возможность собраний в онлайн-режиме не обсуждалась во время реальной встречи, результаты, полученные через интернет, не имеют никакого веса.

Пользоваться сервисом довольно просто – разобраться с процедурой сможет даже начинающий пользователь ПК. Все, что нужно, – это компьютер, планшет или смартфон и регистрация на ресурсе «Активный гражданин». Если Вы выступаете инициатором опроса – необходимо интегрировать свой профиль на сервисе «Активный гражданин» с аккаунтом на сайте mos.ru.

Важно! Этот ресурс надежно защищен блокчейном, что делает невозможным подтасовку результатов опросов и голосований собственников.

Можно ли выносить одну и ту же повестку дня на разные собрания?

А проще говоря – можно ли переголосовать по одному и тому же вопросу, если решение первого собрания не удовлетворяет собственников. Теоретически – можно. Но на практике могут возникнуть проблемы…

Если решением последующего собрания собственники хотят изменить решение первого, управляющая компания может закрыть на это глаза. А вот ГЖИ, если в течение 3 месяцев к ней поступят несколько решений по одному вопросу, должна будет начать внеплановую проверку в отношении соблюдения законности данной процедуры.

Более подробно о том, как организовать, провести и документально отразить решения собрания, можно узнать из видео ниже.

Возможно, вам также будет интересно прочитать про образец протокола собрания собственников многоквартирного дома.

Сохраняйте и делитесь - пригодится!