Середина лета ознаменовалась новым пилотным проектом, призванным снизить риски при долевом строительстве. Как это должно работать?

Строительная компания перед заключением контракта с дольщиками должна предоставить гарантию обеспечения обязательств. Этот момент регулирует закон ФЗ-214 Причем начиная с июля 2019 г. все расчеты будут вестись только через счета эскроу.

Эскроу-счет открывается в банке, и дольщики, покупающие недвижимость в строящемся доме, вносят оплату туда. После поступления денег, счет блокируется, и снять наличные не могут ни застройщик, ни покупатели. Разморозка эскроу происходит после исполнения застройщиком обязательств, то есть сдачи дома в эксплуатацию и передаче квартиры покупателям. В случае банкротства застройщика или заморозки стройки, счет эскроу так же разблокируется, и деньги с него возвращаются дольщикам. Эскроу открывается отдельно для каждого ДДУ, причем его использование для расчетов необходимо прописать в договоре, так же как и условия депонирования. Чтобы обеспечить застройщику временной отрезок на случай возникновения непредвиденных обстоятельств в процессе строительства, срок депонирования должен быть минимум на полгода больше, чем планируемая дата передачи недвижимости в эксплуатацию.

Close up of small toy houses and russian rubles

Предполагается, что такой вариант обеспечения очень удобен для дольщиков. Им нет необходимости проводить проверку надежности застройщика. Ведь даже при невыполнении им обязательств, покупатель гарантированно получит деньги назад. Но тут есть ряд нюансов, которые надо учитывать. Во-первых, взыскать с застройщика штрафные санкции или неустойки при выборе такого вида обеспечения не получится. Во-вторых, при наличии у дольщика долгов, которые подлежат взысканию через суд, арест может быть наложен на деньги, находящиеся на счете эскроу. А при их принудительном списании, возникает нарушение договора ДДУ и неисполнение обязательств пред застройщиком. Соответственно, дольщик теряет право на передачу ему квартиры.

C точки зрения застройщика, использование эскроу – не самый выгодный вариант. Ведь если денег дольщика до окончания строительства застройщик не получит, ему придется изыскивать иные средства. Например, кредитование в банке – держателе счетов. А значит, дополнительные расходы на выплату процентов по кредиту, которые приведут к удорожанию строительства.

В теории именно для дольщиков счета эскроу должны выглядеть особенно привлекательно и минимизировать риски. По факту, есть несколько подводных камней, которые, по мнению экспертов рынка недвижимости, скорее их увеличивают.

В первую очередь это возможное банкротство банка-держателя счетов. Деньги на эскроу застрахованы Агентством по страхованию вкладов. Страховка покрывает всю сумму счета, только если она не превышает 10 миллионов, при том, что хорошая квартира в центре Москвы стоит намного больше.

Кроме того, поскольку проект перехода на такой вид гарантийного обязательства до конца не отработан, это дезорганизует процесс и приводит к нарушениям сроков сдачи объекта. Банки имеют право отказывать застройщикам в доступе к счетам эскроу, а механизм обжалования отказа отсутствует. Настораживает девелоперов и ни чем не ограниченная цена кредитов при нулевой стоимости фондирования. Юристы полагают, что это может привести к использованию застройщиками теневых схем.

В свете вышесказанного становится понятно, что наибольшую выгоду от прихода на эскроу получают банки.

Неудивительно, что кризис на рынке строительства продолжает расти. Только за 2017 год банкротами были признаны 3183 организации, а уменьшение количества госзаказов только ухудшает ситуацию.

Впрочем, сейчас рассматривается проект масштабной застройки районов у МКАД, в котором задействованы площадки в Митино, Некрасовке, Солнцево, Северном. Именно здесь жилые комплексы являются наиболее ликвидными, а покупательная активность по-прежнему высока. Проект пока даже не вынесен на публичные слушания, но в случае его реализации возрастают риски для рынка Подмосковья. Конкурировать со столичными проектами Московской области достаточно сложно. С одной стороны, недвижимость в ближайшем Подмосковье приобретают те, кому не хватает денег на квартиру в столице. С другой, если рассматривать приобретение на этапе котлована, то разница в цене не настолько велика, зато при покупке недвижимости в Москве есть дополнительные плюсы в виде прописки, доступности метро, развитой инфраструктуры.

Девелоперы ближнего и дальнего Подмосковья также планируют возведение многоквартирных домов, таун-хаусов и коттеджных поселков. Причем предпочтение отдается мало- и среднеэтажному строительству эконом-класса.

А вот массовая застройка Ленинградской области пошла на спад и переместилась в Санкт-Петербург. Это связано с новыми градостроительными нормами, которые предусматривает снижение максимально возможной этажности, увеличения числа парковок и размера выкупа школ и детских садов до 50 процентов.

Но самую большую нестабильность на рынок вносят поправки к 214-ФЗ, которые по оценкам специалистов приведут к плавному снижению объемов застройки на 10-15% только за этот год. Предполагается, что в столице это компенсируется вводом жилья по программе реновации, которая призвана насытить столицу колоссальным количеством бюджетных новостроек. При этом наиболее дешевые квартиры в пятиэтажках пропадут с рынка недвижимости. А себестоимость жилья будет продолжать расти не только в Москве, но и по всей России. К концу текущего года она может увеличиться на 6-8%. А после первого июля 2019 года начнется резкое уменьшение количества девелоперов, среди компаний, не обладающих достаточной финансовой прочностью. Это – мелкие и средние застройщики.

Впрочем, по данным Росстата доходы россиян упали на 9,3 процента, и подорожание недвижимости в этих условиях не только удлинит сроки строительства, но и повлияет на инвестиционные показатели.

Автор: Людмила Горская

Сохраняйте и делитесь - пригодится!